宁波中院关于房屋买卖合同纠纷案件原因及司法对策

一、对案件现状的原因分析

(一)经济社会发展形势错综复杂及阶段性政策变化导致房价涨跌起伏，诉案件类型多元

(相关资料图)

近年来爆发的国际金融危机对我国经济发展带来较大冲击，尽管总体仍保持了平稳较快发展，但经济社会发展中不平衡、不协调、不可持续问题依然突出。特别是自“限贷”、“限购”、“禁购”等新一轮房产调控政策实施以来，房地产领域内的结构性问题进一步凸显，房价涨跌起伏明显，案件类型日益多元，审理难度也不断加大。

通过对上述相关数据的分析，案件纠纷发生的时间节点多紧临调控政策出台的前后，主要有以下几种类型：

1.买房人以贷款首付比率提高导致其无力承担首付，从而无法办理按揭贷款为由要求解除合同。

2.买房人以因房屋新政的实施银行不予办理贷款，从而无法履行合同为由要求解除合同。

3.买房人因不符合办理产权登记的相关条件，以无法办理产权过户手续从而实现合同目的为由要求解除合同。

随着调控政策的持续实施，商品房价格总体呈下行趋稳态势。此时购房需求主要体现为刚性需求，投资需求明显减少。因购房合同已对双方的权利义务作出明确约定，故部分已购房者只能采取“房闹”或试探性诉讼的方式向开发商施加压力，较为常见的是以开发商未按约交付房屋或交付房屋未达到合同约定的装修标准、存在质量问题等为由要求其支付违约金、赔偿损失，试图减少房价下跌给自己带来的经济损失。同时，我们也注意到，现阶段该类纠纷案件中当事人的诉请更加多样、争议焦点更加多元，如：不具备购房资格的购房者借用他人名义购入房产与登记人之间引发纠纷;购房者书面通知房产公司要求退房(解除合同)，房产公司以确认该通知无效为由诉至法院;房产公司将土地抵押给银行，后无力还款，致使购房者不能取得房屋所有权证，引发购房者要求退房纠纷等。

(二)法院积极应对，引导民众理性维权成效明显

中央及地方的房产调控政策出台后，浙江省高级人民法院专门出台了《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见》，《意见》对调控政策实施后可否认定为“不可归责于当事人双方的事由”并据此解除合同的相关情形予以了明确。宁波中院在深入调查研究的基础上，于2012年6月制定下发了《关于涉房地产调控纠纷司法应对专项服务的实施意见》。同时，对此类案件审理中较为典型、突出的争议问题，注重通过个案判决加强宣传引导，促使当事人对因房产政策调整引发诉讼的裁判结果有明确的预期，减少了盲目诉讼和不当维权现象，增加了一审案件调撤率。

(三)政府和开发商行动及时，努力避免矛盾激化

经过多次因房价下跌导致购房者闹事、集体退房等事件后，政府和开发商处理降价问题都更加谨慎，开发商采取更加隐蔽的降价手段，努力采取措施稳定老业主情绪，个别开发商甚至通过给予老业主一定补偿的方式防止矛盾激化。相关政府职能部门进一步加强对我市各辖区包括成交量、成交价格、城房指数等房地产数据的监测和统计，开展分析研判，同时积极采取措施化解因房产新政引发的购房纠纷，各地也积极制定可能引发群体性事件的应急预案，努力降低社会风险。

二、对下一步做好工作的对策建议

(一)统一思想认识，依法积极妥善处理涉房纠纷

房地产作为人民群众重要的生产及生活资料，其能否保持健康稳定发展不仅关系到国民经济安全，而且直接关涉民生利益。相关政府主管部门及地方政府应密切关注中央政策走势，加强市场调研分析，积极研究对策措施，全力维护房地产市场稳定。住建委、公安等有关部门要加强协调、制定预案，依法合规采取措施防止群体性事件发生，努力消除降价(或交付)时可能出现的不稳定因素。新闻媒体要加强舆论正面宣传力度，鼓励市民理性消费，引导依法维权，稳定市场预期。人民法院在审慎立案受理、依法妥善审理、特别注重调解的基础上，着重从以下两个方面予以把握：一是正确理解和适用法律法规、司法解释及相关指导意见，实现调控政策与民事审判的有效衔接。既保障调控政策的有效落实，又认清购房者与开发商的买卖行为本质上属于市场交易行为，准确把握相关立法的目的和精神内涵，以实现在司法实践中的妥当运用;二是要维护公平和社会诚信，妥当平衡购房者、开发商及其他利益相关人的利益，引导民众正确认识市场风险、适度维权。注重通过案件的审理引导建立诚实守信、健康有序的房地产市场交易秩序，避免因案件审理不当引发新的社会隐患。

(二)开展调查研究，及时有效采取应对措施

各级法院应密切关注房地产调控政策对楼市价格变化的影响，积极开展调查研究，依法妥善审理涉房纠纷案件，保障房地产业在“去泡沫”与“稳增长”的平衡中健康发展，促进经济发展方式转变。通过加强沟通协调、制定应急预案、强化审判力量、延伸服务指导等积极应对可能出现的群体性涉房诉讼。适时总结处理涉房纠纷案件的共性问题，对可能发生的房地产企业破产案件，力求妥处，将这类案件对社会经济和民生的影响降到最低。具体来讲，主要包括以下几个方面：

1.案件审理原则

坚持合同自由、诚实信用和公平原则，充分尊重当事人意思自治，依法确定当事人的权利义务。正确区分变更的情势与正常的市场风险、交易风险之间的界限，严格适用情势变更。除确存在法定无效情形的，一般不轻易认定合同无效。

2.坚持“调解优先、调判结合”的工作原则

法院应加强与政府相关职能部门的沟通协调，善于借势借力，注重做好诉前和诉讼阶段的调解工作，在平衡当事人利益、着力化解矛盾上下功夫，确保案件处理取得良好的法律效果和社会效果。

3.对购房者“悔买”情况的处理

购房者与开发商签订买卖合同后，因市场行情发生变化，购房者请求解除合同或价格补差的，除当事人有明确约定外，一般不予支持。对购房者以房屋存在质量问题或延期交付为由请求解除合同或赔偿损失，并引发群体性“房闹”纠纷的，人民法院应增强风险防范意识，本着依法依约原则，在充分考虑社会效果的基础上妥善作出处理。

4.对出现资金链断裂的开发商应加强引导和必要限度内的救助

房地产业作为资金密集型产业，通过金融杠杆方式筹集资金，在当前总体市场发展前景不明时，不排除部分开发企业因资金链断裂最终只能破产，并产生大量的“烂尾楼”，最终导致银行信贷风险、工程款项欠付等诸多的社会问题。因此，相关政府部门应转换理念，加强规划引导，及时发布业内态势分析报告，为房地产开发企业提供权威资讯，当好其“参谋”。同时，在企业出现困难时，应积极引导企业调整开发经营策略，加强房地产投资、开发节奏和产品调整，鼓励有实力的品牌企业采取合作开发、股权收购、企业兼并等多种形式，对资金运转或项目销售困难的企业开展互助或联合重组。对确因资不抵债、必须破产的，当地政府部门也要积极配合人民法院做好后续的资产清理、破产清算、债务清偿等工作。

(三)加强沟通协调，注重纠纷的合理疏导和有效化解

涉房纠纷关乎民众的切身利益，且具有群体性，法院需加强与公安、住建委等政府相关部门的沟通协调，形成联动机制，及时了解和掌握我市房屋买卖合同纠纷出现的新情况、新动向，注重纠纷的合理疏导和法律释明，一般不建议通过司法途径解决，力争将矛盾化解在基层，解决在萌芽状态。在案件审理中注重听取多方意见，并将该类案件审理中发现的问题以发送司法建议等形式，及时反馈给党委、政府部门。相关政府部门应加强对开发商资金链的监控、对在建工程加强质量监管、严格商品房验收环节、对已售或预售楼盘加强合同文本、销售广告的规范和研究等，促进问题的早发现、早预谋、早解决。