广州一物业公司擅用维修基金改装楼顶

近日，广东省广州市中级人民法院二审审结一起物业服务合同纠纷案。

广州市某小区的楼栋顶层屋面为斜顶式设计，屋面均铺设了装饰性瓦片，风格统一，颇为美观。2018年，有业主发现小区F栋楼顶屋面瓦片存在个别松动情况，遂通过信访渠道向区住建局反映。区住建局依职能提供政策咨询和业务指导，认为物业公司应抓紧时间维修屋面瓦片，紧急情况下可以启动应急维修资金。

2021年3月，物业公司启动应急维修资金使用程序，单方委托某鉴定机构对F栋楼顶屋面进行了鉴定。鉴定机构出具鉴定意见：F栋楼顶屋面局部瓦片存在开裂、破损、脱落及缺失现象，个别残存瓦片呈脱落趋势，有安全隐患，认定屋面构件为一般损坏，应尽快对损坏部位做修缮处理。随后，物业公司在广州市物业专项维修资金信息管理系统登记创设“F栋楼顶屋面瓦片修复工程”项目并进行预算审价。

(相关资料图)

2021年6月，物业公司发出邀请招标文件，某装饰公司中标。双方经协商，制定了“铲除F栋楼顶原屋面的瓦片及其松脱的砂浆结合层，重新做防水层及涂料装饰”的维修方案。F栋分为三个单元，物业公司仅在二单元一楼大堂张贴了公示维修方案。

2021年11月，某装饰公司在未取得施工许可证的情况下，铲除了F栋楼顶屋面部分瓦片，拟以刷涂料的方式进行维修，在刷涂料时，被F栋的刘先生等业主阻止。

2022年3月，刘先生等78户业主向法院提起诉讼，认为物业公司未经业主同意擅自施工并动用维修资金，故意毁损楼顶屋面瓦片，严重损害楼体美观并妨碍防水、排水，其行为已违反物业服务合同的约定，要求物业公司将其拆除的F栋楼顶屋面瓦片恢复原状，保持原来的外观、结构和功能。

一审法院审理后，判决驳回刘先生等78户业主的全部诉讼请求。刘先生等78户业主不服，向广州中院提起上诉。

广州中院二审判决，撤销一审判决，物业公司于判决发生法律效力之日起三十日内将其铲除的楼顶屋面瓦片恢复原状。该判决现已生效。

■法官说法■

物业公司是小区物业服务企业，与业主建立了物业服务合同关系后，对小区共有部分包括楼顶等享有共有和共同管理的权利。本案中，物业公司对案涉楼栋的楼顶屋面瓦片进行维护和管理，需要接受业主的监督。

从程序上看，楼顶屋面瓦片的维修属于重大维修，根据民法典规定，使用建筑物及其附属设施的维修资金属于应由业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后，方可启动维修程序。本案中，物业公司未经业主表决，擅自启动维修程序，刘先生等78户业主提出异议，已超过案涉楼栋126户业主的一半。在后续就案涉楼栋楼顶屋面瓦片维修事宜展开的鉴定、招标等程序中，均没有业主方代表的参与及监督，物业公司以上行为已损害了业主的知情权、表决权等合法权益。

从维修方式上看，案涉楼栋楼顶屋面瓦片仅为局部开裂破损，物业公司可以就破损开裂的瓦片进行局部的修缮和更换，或者按照房屋原始的设计，采用与屋面瓦片铲除之前一样的材料和工艺，对案涉楼栋楼顶屋面瓦片进行重新铺设，外观上与其他楼栋保持一致。现物业公司将屋面瓦片全部铲除后，采用刷涂料的方式进行维修，属于对楼宇外观的重大改变，超出了物业公司对房屋共用部位及共用设施设备进行维护和管理的合理限度，刘先生等业主有权要求物业公司将拆除的屋面瓦片恢复原状，按照楼宇当初统一的设计样式进行维修。

物业管理服务事关千家万户，是关系居民生活质量的“关键小事”，是基层社会治理的重要一环。作为业主，享有监督物业服务企业的工作、监督物业共用部位和共用设施设备专项维修资金管理和使用的权利；作为物业服务企业，应当充分尊重业主的知情权、表决权、监督权等合法权益，合理适度地为小区业主提供物业管理服务，不履行或不适当履行法律、法规规定以及合同所约定的维修、养护、管理等义务的，构成违约，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等相应的违约责任。